大湾区拿地策略及工改系列（八）：中山三旧改造拿地方式
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1、大湾区拿地策略及工改系列（一）：深圳村企合作/拿地方式汇总暨实操要点
2、大湾区拿地策略及工改系列（二）：深圳市工业用地/工改项目操作指引
3、大湾区拿地策略及工改系列（三）：东莞城市更新拿地方式及工改实操
4、大湾区拿地策略及工改系列（四）：惠州三旧改造拿地方式及工改政策
6、大湾区拿地策略及工改系列（六）：珠海城市更新基本流程及改造模式
一、中山市概况及行政区划
（一）中山市概况
（二）中山市行政区划
二、中山三旧改造历程与2018年新政
（一）中山三旧改造历程（以政策为线索）
（二）中山三旧改造2018年新政
（三）中山三旧改造方式的改变
（四）中山三旧改造实施流程（55号文附件1）
三、旧城镇全面改造（基于56号文的分析）
（一）旧城镇全面改造概述
（二）改造实施方式
（三）改造项目的申报
（四）改造项目的实施
（五）监督管理
四、旧厂房全面改造（基于57号文的分析）
（一）旧厂房全面改造概述
（二）改造实施方式
（三）改造类型与鼓励政策
（四）监督管理
五、旧村庄全面改造（基于58号文的分析）
（一）旧村庄全面改造概述
（二）改造的补偿方式、复建标准和地价计收
（三）改造前期工作
（四）改造项目的实施
（五）监督管理
2018年7月27日，中山市人民政府印发《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》（中府【2018】55号），同时亦同步出台了旧城镇全面改造（中府【2018】56号）、旧厂房全面改造（中府【2018】57号）、旧村庄全面改造（中府【2018】58号）三个配套文件，形成了“1+3”的文件体系，三旧改造逐步走向规范化。本文主要以上述4份文件为核心，从政策制定背景、原则、主要改造方式、改造实施流程、监督管理等角度对中山市“三旧”改造政策逐一进行梳理和解读，以便读者对中山市的三旧改造有更清晰的认识。对本文不足之处，亦希望读者多多提出建议。
考虑江门市、肇庆市实际操作案例较少及主要政策尚处于完善中等方面因素，大湾区拿地策略及工改系列文章（共计8篇）至此篇即告正式完结。后续西政资本亦将继续推出其他地产及金融方面的实操干货，欢迎热心读者持续关注。
一、中山市概况及行政区划
（一）中山市概况
1、中山市范围及历史沿革
中山市是一代伟人孙中山先生的故乡，位于珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海处，北接广州市番禺区、南沙区和佛山市顺德区，西邻江门市区、新会区和珠海市斗门区，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望。是中国5个不设市辖区的地级市（甘肃省嘉峪关市、广东省东莞市、广东省中山市、海南省三沙市、海南省儋州市）之一。
中山市前身为1152年设立的香山县；1925年，为纪念孙中山而改名为中山县，1949年建国后先后属珠江专区、佛山专区，1983年撤中山县设中山市(县级)，1988年中山市升格为地级市。
2、中山市人口、面积和经济
中山市总面积1783.67平方公里，属广东省面积较小的城市之一，仅次于珠海市（面积约合1727.4平方公里）。常住人口314.23万，按中山市统计局2017年8月28日《中山市人口结构与经济发展的关联分析》所示，属常住人口净流入城市，年均增长0.56％
经济方面，中山连续多年保持广东省第5的经济总量（前四分别为：深圳、广州、佛山、东莞），并与顺德、南海、东莞一起被称为广东四小虎。
（二）中山市行政区划
1、中山市行政区划
按中国中山政府门户网站所示，中山市行政区划上分为6个街道、18个镇。6个街道分别为：石岐街道、东区街道、西区街道、南区街道、五桂山街道、中山火炬高技术产业开发区（即：中山港街道）；18个镇分别为：港口镇、大涌镇、沙溪镇、南朗镇（含翠亨新区）、南头镇、东凤镇、阜沙镇、小榄镇、东升镇、古镇镇、横栏镇、三角镇、民众镇、黄圃镇、三乡镇、板芙镇、神湾镇、坦洲镇。
2、中山市域片区划分及更新规划
按中山市城乡规划局2018年9月25日发布的《关于<中山市域组团发展规划（2017-2035年）>草案的公示》及《中山市“三旧”改造（城市更新）专项规划（2017-2020）》
所示，中山市分为5个片区，片区划分及城市更新规划分别为：
二、中山三旧改造历程与2018年新政
（一）中山三旧改造历程（以政策为线索）
（二）中山三旧改造2018年新政
（三）中山三旧改造方式的改变
原改造方式《中山市“三旧”改造实施细则》（中府办【2010】49号）：
一、成片拆迁改造（分为政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造等四种类型）
二、单宗项目改造（分为已批建设用地改为经营性用途、单宗项目拆建改造两种类型）
现改造方式《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》（中府〔2018〕55号）：
一、全面改造（按用地类型分为旧城镇改造、旧厂房改造、旧村庄改造三种类型）
二、微改造（分为建筑物局部拆建和加建扩建、改变功能，以及整治修缮、保护、活化，完善公共配套设施三种类型）
（四）中山三旧改造实施流程（55号文附件1）
三、旧城镇全面改造（基于56号文的分析）
（一）旧城镇全面改造概述
1、“旧城镇”的概念
第二条 本细则所称“旧城镇”，是指城镇中心区内，危破旧房集中、基础设施落后的国有土地上，主要由城镇居民生活或进行商贸活动的区域。旧城镇改造项目涉及集体用地的，可以一并纳入改造范围。
2、旧城镇全面改造的原则
第三条旧城镇改造应当坚持以人为本、规划先行，改善人居环境，优化功能布局，有利于传承和塑造城市特色风貌，合理保护和利用历史文物古迹。
（二）改造实施方式
1、具体改造实施方式
第九条 旧城镇改造可以按以下两种方式实施：（一）权利人自行改造，包括以下情形：1.改造单元内单一权利人对其用地自行实施改造；2.改造单元内所有权利人将房地产权益转移到单一权利主体后由其实施改造。（二）政府主导改造。
2、申报主体确定方式
第十二条按照实施方式，旧城镇改造的申报主体按照以下方式确定：（一）权利人自行改造的项目，由权利人申报，涉及多个权利人的，由其部分权利人委托单一市场主体申报；或者根据需要，由镇区组织相关符合规定的主体申报；（二）政府主导改造的项目，由镇区“三旧”办申报。
（三）改造项目的申报
1、先行开展意愿征集
第十三条 通过签订搬迁补偿协议实施改造的，申报主体应当先行开展改造意愿调查，达到以下条件：（一）改造项目范围内用地为单一权利人的，取得该权利人同意；属于共有的取得全体权利人同意；建筑物区分所有权的，经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的权利人且占总人数 2/3 以上的权利人同意；（二）改造项目范围内用地包含多个权属地块的，符合改造意愿条件地块总面积占比应当不小于 2/3；（三）涉及集体用地的，应当按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定经该集体经济组织表决同意。
2、拟订改造项目计划方案
第十四条 在符合改造意愿条件的前提下，申报主体应当拟订改造项目计划方案，阐明拟改造项目范围、面积、土地用途、产业方向、实施方式和时序以及编制改造项目规划方案、制订搬迁补偿方案和编制项目改造方案等时间安排，并附有关意愿调查材料，向属地镇区申报。
3、改造方案政府审批流程
第十四条 镇区应当在 5 个工作日内组织完成对申报材料的内容是否符合要求、申报主体是否符合申报资格、改造意愿是否符合条件、改造项目计划方案是否符合“三旧”改造专项规划等进行审查，对改造项目的必要性、合理性等进行综合判断，对不符合要求的，应书面答复申请人并说明理由；对符合要求的，应当将改造项目计划方案（含申报主体信息）及有关意愿调查结果等，在改造区域范围内张贴公告、通过政府网站公示不少于 30 日。经公示无异议，或有异议但经核实不成立的，镇区应当将该项目纳入项目预备库，并按规定公布。
4、纳入项目预备库后续流程
第十六条纳入项目预备库后，申报主体应当开展土地、房屋、人口、历史文化遗存、公共服务设施等基础数据调查，并参照改造单元规划编制要求，编制改造项目规划方案后，向属地镇区申报。
5、改造项目规划方案审批
第十七条申报主体向镇区提交改造项目规划方案后，属地镇区应当组织核实基础数据调查成果和组织审查改造项目规划方案。
6、控制线详细规划变更
第十八条改造单元规划经批准后，完善控制性详细规划调整的后续程序，覆盖原控制性详细规划。
（四）改造项目的实施
1、签订《搬迁补偿协议》
第十九条 通过签订搬迁补偿协议实施改造的，申报主体与改造范围内房地产权利人签订的《搬迁补偿协议》，应当每月定期汇总报镇区备案。待签订率达到占总面积及占总人数的 90%及以上，可以向镇区申请实施主体资格确认。
2、实施主体资格确认审批
第二十条 镇区收到实施主体资格确认申请材料后，应当在5 个工作日内完成审查，对不符合条件的，应书面答复申请人并说明理由；对符合条件的，应将申请人提供的土地房屋权属情况及单一主体的形成情况在改造区域范围及政府网站公示不少于 7日。经公示无异议，或有异议但经核实不成立的，由镇区向申请人核发实施主体确认文件。
3、编制项目改造方案及审批
第二十一条 实施主体资格确认后，镇区应当将改造项目纳入年度实施计划，并组织实施主体编制项目改造方案，经市“三旧”办组织审核，报市政府批准后，由市“三旧”办核发批复文件。
4、项目实施监管协议的签订
第二十二条项目改造方案经批准后，实施主体应当与镇区签订项目实施监管协议，明确无偿移交公益性用地、公共设施或公益性建筑面积等义务及交付标准，搬迁补偿安置方案履行义务，分期安排和实施进度，安置复建资金监管要求等，并由实施主体按照约定存入安置复建监管资金，或提供不可撤销、无条件的见索即付银行保函。
5、安置复建资金的监管
第二十二条 安置复建监管资金应当存入镇区指定的监管账户，并由属地镇区、实施主体和监管账户开户银行三者共同监管。安置复建监管资金不计利息，经镇区同意可以分期支取用于回迁安置房的建设资金。
复建安置资金具体数额，由镇区根据项目回迁安置房总量，按照建安成本测算确定。
6、房屋拆迁及不动产权证注销与协议供地手续
第二十三条实施主体与改造项目范围内全部房地产权利人签订《搬迁补偿协议》，且安置复建资金落实到位后，经镇区核实批准，实施主体申办拆除施工许可后进场实施拆除，并可同步组织原房地产权利人办理已拆除部分的不动产权证注销登记手续。
第二十五条完善前述手续后，由实施主体申办协议出让供地手续。供地后，实施主体按基本建设程序向相关部门申办各项有关手续。
（五）监督管理
1、项目预备库中剔除
第二十九条自改造项目纳入项目预备库之日起一年内，除直接按照控制性详细规划实施改造以外，未申报改造项目规划方案的，由镇区将该项目从项目预备库中剔除。
2、实施主体资格撤销
第三十条 自改造单元规划批准之日起三年内，申报主体仍未取得实施主体认定资格的，不再办理该申报主体在该改造单元内相关项目的实施主体资格认定手续；对已取得实施主体资格的，自改造单元规划批准之日起三年内，与改造项目范围内所有房地产权利人签订《搬迁补偿协议》的比例低于占总面积的 95% 或占总人数的 95%的，由镇区撤销该项目实施主体资格认定文件，自撤销之日起三年内不再受理该实施主体和该项目用地申报“三旧”改造有关手续。
3、禁止强拆
第三十一条 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁，发生重大恶性事件的，将严肃查处并追究责任。
四、旧厂房全面改造（基于57号文的分析）
（一）旧厂房全面改造概述
1、“旧厂房”的概念
第二条 本细则所称“旧厂房”，是指城镇建成区内，在国有或集体土地上建成较早、结构简易，用作工业生产、产品加工制造用房和直接为工业生产服务的附属设施，以及工业物资存储用房等。旧厂房用地包括工业用地和仓储用地。
2、旧厂房全面改造原则
第三条旧厂房改造遵循政府推动、企业主导原则，强化政策引导激励，提高土地利用效益，优化产业配套环境，保障产业创新发展空间，合理保护和利用历史工业遗迹。
（二）改造实施方式
1、具体改造实施方案
第四条 旧厂房改造的实施方式包括权利人自行改造和政府主导改造两种。
权利人自行改造，包括土地权利人对自身用地进行改造（含集体经济组织自行改造或与有关市场主体合作改造）；通过收购合并归宗、作价入股将房地产权益转移到单一主体后实施改造；权利人为厂房承租人的，经产权人同意，由承租人实施改造。
2、权利人自行改造一般流程
第五条 权利人自行改造的一般流程如下：（一）向属地镇政府（区管委会、办事处，以下简称“镇区”）申报纳入项目预备库和年度实施计划；（二）向镇区申报项目改造方案；（三）按基本建设程序申办报建手续并实施。
（三）改造类型与鼓励政策
1、改造类型
第九条 根据控制性详细规划，按照用地的规划用途，改造类型主要分为以下三类：（一）保留为工业用途（简称“工改工”）；（二）改变为商业用途（简称“工改商”）；（三）改变为住宅用途（简称“工改住”）。
对工业用地改变为新型产业用地（M0）的，按照我市相关规定执行。
2、“工改工”鼓励政策（10大鼓励政策）
第十条 “工改工”改造项目，可以享受以下鼓励政策：
（一）用地达到 10 亩及以上、建筑容积率达到 1.5 及以上的，在项目竣工验收后，对项目总建筑面积按 200 元/平方米标准，由市财政通过镇区对实施主体进行奖励。对改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，经市经济和信息化部门出具认定意见，奖励标准再提高 20%。单个项目奖励最高不超过 1000 万元。
对规模较大的改造项目，各镇区可以在市财政奖励的基础上再行奖励。
（二）项目竣工验收后，允许土地使用权人按工业用地最高使用年限变更出让终止日期，按市场价补缴相应的土地价款。
（三）允许土地使用权人将高标准厂房按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让。
（四）镇区与集体经济组织共同改造或集体经济组织自行改造建成的工业项目，所引进的企业，从签订相关物业租约或购买合同第二年起，按其贡献由市财政通过预算作专项奖补或转移支付给镇区，由镇区对改造实施主体进行奖补，连续奖补三年。
（五）村集体工业厂房实施改造的，鼓励各镇区在改造期内给予村集体一定的租金补助；由承租人作实施主体改造的，应指导村集体与承租人延长租赁期限。
（六）对需要融资进行改造的实施主体，鼓励各镇区给予一定的融资贷款贴息扶持。
（七）对面积达到 10 亩及以上，且 2009 年 12 月 31 日之前影像图上盖建筑物投影面积及现状上盖建筑物基底面积占用地面积的比例均不小于 30%（边角地、夹心地、插花地除外）的，未完善用地手续（未办理土地使用权证）的土地权利人，可以通过对旧厂房用地进行改造，完善历史用地征收手续，以协议出让方式供地，按规定缴交土地价款后，办理不动产权（国有土地使用权）证手续。其中，协议出让的土地使用年限按法定最高使用年限确定。
（八）鼓励集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地后，以协议出让方式供地，按规定缴纳土地价款后办理不动产权（国有土地使用权）证，吸引社会资金参与改造更新集体物业。
（九）鼓励集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地后交由政府主导改造，享受土地收益补偿。
（十）对厂房建设年代较新，结构完好，因扩产需要，在符合规划、建筑规范和满足建筑物结构安全的前提下，企业对原用地局部加建的，可以按照《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》第四十条规定给予财政奖励。
3、“工改商”鼓励政策
第十一条 “工改商”改造项目，鼓励土地使用权人将土地交由政府公开出让后享受土地收益补偿；符合规定条件的，可以由土地使用权人申办改变土地用途手续后自行改造。
（一）土地使用权人将国有工业用地交由政府主导改造，享受土地收益补偿。
（二）土地使用权人对其自身土地，或者通过收购合并归宗、作价入股形式取得土地使用权的，可以按规定申办改变土地用途手续并按市场价补缴土地价款后自行改造。
（三）历史用地改造为商业用途的，同等适用第十条第（七）项以及第（八）项第 1、2 点规定，支持未完善用地手续（未办理土地使用权证）的土地权利人和集体经济组织，通过协议出让方式，办理不动产权（国有土地使用权）证手续。对用地行为发生时为工业用途的，应当按照上述第（二）项规定办理。
（四）对集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地后，交由政府组织公开出让的，可以参照上述第（一）项规定标准取得土地收益补偿。
4、“工改住”鼓励政策
第十二条 “工改住”改造项目，国有土地使用权人以及集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地后，应当将土地交由政府公开出让，参照第十一条第（一）项政策享受土地收益补偿。土地公开出让涉及竞配建人才安置房等要求的，竞配建部分不纳入土地出让价款计算范围。
对未完善用地手续（未办理土地使用权证）的历史用地，控制性详细规划为住宅用途的，相关权利人可商请城乡规划部门经论证后调整规划为工业或商业用途后，参照“工改工”或“工改商”类型，通过实施“三旧”改造和协议出让方式，按规定缴纳土地出让价款后，办理不动产权（国有土地使用权）证手续。
（四）监督管理
1、四大限制性行为
第十三条未按照改造方案规定期限内动工建设的，批复失效，不再享受相关优惠政策；在实施改造过程中，除出让合同约定内容外，项目改造方案有局部调整的，需重新办理项目改造方案审批；对交由政府组织公开出让的，未按照协议按时交地，不再享受土地收益补偿优惠政策，并按协议约定追究相关责任；对完善历史用地手续后，项目改造方案批准后两年内未动工的，撤销有关用地批复。
2、旧厂房全面改造的财务监管与奖励
第十四条 市相关部门和各镇区应当加强财务管理，健全和完善“三旧”改造有关资金管理制度，统筹做好涉及的土地收益补偿、财政资金奖补等各项资金监管。对按规定应给予土地权利人的土地收益补偿、应给予实施主体的奖励或补助，应当及时拨付到位，任何单位和个人不得克扣和截留。
五、旧村庄全面改造（基于58号文的分析）
（一）旧村庄全面改造概述
1、“旧村庄”的概念
第二条 本细则所称“旧村庄”，是指城镇建成区内，布局较乱、基础设施较差，土地保留集体所有性质，主要由集体经济组织成员经过较长期自然形成的聚居地。旧村庄改造项目内夹杂的国有用地，应当一并纳入改造范围。
2、旧村庄全面改造的原则
第三条 旧村庄改造应当坚持农村姓“农”，以人为本、规划先行，坚持因地制宜、精准施策、改善人居环境，完善公共配套设施，有利于保障集体经济和村民长远利益，保护好历史文脉和乡愁，合理保护和利用历史文化遗存，做到在保护中开发，在开发中保护。
第四条 旧村庄改造应当坚持村民自治原则，改造过程中涉及的重大事项应当按规定进行表决，由镇政府（区管委会、办事处，以下简称“镇区”）监督，并由公证机构公证。
3、旧村庄全面改造的实施方式
第九条 旧村庄改造可以按以下两种方式实施：（一）权利人自行改造，包括以下情形：1.集体经济组织（或其全资公司）自行实施改造；2.集体经济组织公开选择市场主体，签订合作协议形成单一主体，并由集体经济组织成员通过签订搬迁补偿协议将房地产权益转移到该单一主体后由其实施。（二）政府主导改造。
4、旧村庄全面改造申报主体确定方式
第十条 按照上述实施方式，旧村庄改造的申报主体可以按以下方式确定：（一）对集体经济组织自行改造的，由该集体经济组织申报；通过公开选择市场主体进行合作改造的，在确定市场主体前，也应当由该集体经济组织申报。（二）对政府主导改造的，由镇区“三旧”办申报。
（二）改造的补偿方式、复建标准和地价计收
1、补偿方式
第五条 旧村庄改造涉及的补偿可以采取物业补偿、货币补偿或者两者相结合的方式。
2、复建标准
第七条 旧村庄改造的复建规模及其用地，参考以下标准：
（一）回迁复建的安置房规模，按照改造范围内原有建筑面积的 1.0 倍计算。
回迁安置房用地独立分宗的，可以保留集体性质；也可以由集体经济组织按规定自愿转为国有用地后，按保障性住房用地划拨给该集体经济组织使用；集体经济组织及其成员要求出让的，应当约定办理有偿使用手续，并明确今后不再申请分配使用宅基地。回迁安置房用地，其容积率不应高于商品房用地。
回迁安置房用地不独立分宗的，应当办理有偿使用手续，已安排回迁安置房的集体经济组织成员不再分配使用宅基地。
（二）集体经济发展物业建筑面积在改造前原有集体物业建筑面积的基础上，新增的集体经济发展物业应当不小于回迁补偿总建筑面积的 10%。
集体经济发展物业用地应当尽量独立划定，原则上不得用于经营性房地产开发。
（三）公共配套设施建筑面积及用地应当不小于改造前原有数量标准，其中无偿移交政府的公益性用地或公益性建筑面积应符合《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》有关规定。
3、地价计收标准
第八条 集体经济组织自愿申请将其集体建设用地转为国有建设用地后进行改造的，协议出让的土地价款按土地市场评估价的 40%确定。
（三）改造前期工作
1、前期工作流程
2、改造意愿条件
第十二条 申报改造项目前，申报主体应当开展改造意愿调查，达到以下条件：（一）改造项目所在的集体经济组织，经该集体经济组织按规定表决同意；（二）改造项目内集体土地上盖建筑物权利人中，取得 2/3 以上的权利人同意；（三）如改造项目内存在国有土地权利人的，也应当取得占国有土地总面积 2/3 以上的权利人且总人数 2/3 以上的权利人同意。
3、选择市场主体时“前期选定”与“后期选定”的区别
第十五条经过前期意愿调查和土地房屋等基础数据调查，集体经济组织结合实际，可以分前期和后期两个阶段公开选择市场主体实施合作改造。其中：（一）前期选定，是指在编制改造项目规划方案及改造单元规划、拟订补偿安置方案前，通过市公共资源交易中心公开选定合作主体，由双方协商确定改造项目规划方案和具体补偿安置方案等。（二）后期选定，是指集体经济组织已编制改造项目规划方案，镇区已组织编制改造单元规划并落实到控制性详细规划、集体经济组织已表决通过补偿安置方案和项目设计方案后，再通过市公共资源交易中心公开选定合作主体。
（四）改造项目的实施
1、集体经济组织前期选定合作主体流程
第十六条 集体经济组织前期选定合作主体的，应当在镇区的指导监督下，按照以下流程办理：
（一）公开选定意向企业。
（二）申报改造项目规划方案和编制改造单元规划。
（三）公开表决确定合作企业。
（四）签署项目合作协议。
（五）确定实施主体资格。
2、集体经济组织后期选定合作主体流程
第十七条集体经济组织后期选定合作主体的，应在镇区的指导监督下，按照以下流程办理：
（一）编制改造项目规划方案、拟订补偿安置方案。
（二）公开表决确定改造单元规划和补偿安置方案。
（三）制定并表决项目设计方案和公开交易方案。
（四）公开选定合作企业。
3、补偿安置方案特殊要求
第十六条 涉及的补偿安置方案应当经集体经济组织成员（或成员代表大会）2/3 以上同意，包括以下主要内容：
1．原有建筑物的补偿方式和标准；
2．原有、新增的集体发展物业的补偿方式和标准；
3．历史文化遗存及其周围环境的保护措施；
4．搬迁费用和临时安置补偿标准；
5．签约奖励标准及其他有关方面的补偿标准等。
4、复建安置资金监管
第二十条 安置复建监管资金应当存入镇区指定的监管账户，并由属地镇区、实施主体和监管账户开户银行三者共同监管。安置复建监管资金不计利息，经镇区同意可以分期支取用于回迁安置房和集体经济发展物业的建设资金。
复建安置资金具体数额，由镇区根据项目回迁安置房和集体经济发展物业总量，按照建安成本测算确定。
（五）监督管理
1、旧村庄全面改造“五个不得”
第二十七条旧村庄改造中，任何意向合作企业或个人不得向集体经济组织提供任何形式的资助、赞助；不得出资为集体经济组织召开民主表决会议；不得介入集体经济组织的民主表决程序；未经镇区同意，不得私自出资为集体经济组织垫付相关前期工作费用；不得未经市公共资源交易中心公开选定程序与集体经济组织签订《合作协议》。
2、禁止强拆
第二十九条任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁，发生重大恶性事件的，将严肃查处并追究责任。
3、旧村庄改造中“钉子户“问题解决方式
第三十二条集体经济组织少数成员拒不履行经集体经济组织表决通过并经批准的改造方案（含搬迁补偿安置内容），可以按照以下方式处理：
（一）改造过程涉及征收集体土地，相关权利人对补偿标准有异议的，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定向市政府申请裁决；对违反土地管理法律、法规规定阻挠征收土地的，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定，由市国土资源部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。
（二）改造过程不涉及征收集体土地但必须对村民的房屋进行拆除的，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章补偿相关规定执行。
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2.融资条件的创建及项目熟化
3.综合财税服务
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2.地产收并购基金
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